Nick Houwen sobre como a greenificação está a transformar a promoção imobiliária em Portugal

A greenificação está a transformar a forma como os empreendimentos residenciais portugueses são projetados, financiados e comercializados. Subsídios governamentais, as metas europeias de emissões zero para edifícios e a procura crescente por habitações energeticamente eficientes estão a empurrar os promotores de todo o Algarve para a integração de sistemas solares, isolamento de base biológica e envolventes térmicas de alto desempenho na construção nova.

O programa português de apoio à construção sustentável disponibilizou 100 milhões de euros para apoiar a construção residencial eficiente, com uma tranche inicial de 30 milhões de euros reforçada por mais 60 milhões em janeiro de 2025 após uma procura muito superior ao previsto. Os alvarás de construção subiram 14 por cento em termos homólogos nos primeiros cinco meses de 2025, segundo dados do INE.

Nick Houwen, cofundador da Casa Vista Real Estate LDA, e o cofundador Luciano de Vries trabalham diretamente com compradores que enfrentam estas mudanças em todo o Algarve. "É a greenificação no seu todo que as pessoas procuram hoje em dia," observa De Vries.

O que significa a greenificação para o imobiliário português?

A greenificação abrange todo o ciclo de promoção, desde a origem dos materiais e os métodos construtivos até aos sistemas energéticos e à gestão da água. Promotores que antes destacavam a proximidade às praias e aos campos de golfe lideram agora com certificados energéticos, especificações de isolamento e capacidade de aproveitamento de águas pluviais.

O Programa de Apoio a Edifícios Mais Sustentáveis cobre até 85 por cento dos custos elegíveis para reabilitação energética em edifícios residenciais, com um máximo de 7.500 euros por agregado familiar. Imóveis fora dos distritos de Lisboa e Porto beneficiam de um aumento de 10 por cento nos limites máximos de incentivo, uma disposição que beneficia diretamente proprietários e promotores no Algarve.

O investidor imobiliário Nick Houwen vê esta transição a acelerar. "Os nossos empreendimentos incorporam sistemas energeticamente eficientes que cumprem os requisitos de sustentabilidade cada vez mais exigentes em Portugal para construção nova," explica. "Há cinco anos, isso era um diferenciador. Agora é o ponto de partida."

Como é que as regulamentações da UE estão a acelerar esta mudança?

A Diretiva Europeia relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios, revista em maio de 2024, determina que todos os edifícios novos cumpram normas de emissões zero até 2030. Os edifícios públicos enfrentam o mesmo requisito até 2028. Portugal tem de transpor estas regras para a legislação nacional até maio de 2026, o que significa que os processos de licenciamento ao nível das câmaras municipais vão tornar-se mais rigorosos no próximo ano.

A diretiva exige ainda um plano nacional de renovação que vise os 16 por cento de edifícios não residenciais com pior desempenho até 2030 e 26 por cento até 2033.

Os certificados energéticos classificam os imóveis de A+ a F, e as habitações com classificação A alcançam prémios mensuráveis face a alternativas com classificação inferior. Compradores do norte da Europa filtram sistematicamente as pesquisas de imóveis por classificação energética, e essa exigência está a espalhar-se por todo o mercado nacional.

As tarifas residenciais de eletricidade subiram 15 por cento entre 2022 e 2024, tornando os custos operacionais um fator decisivo a par do preço de compra. As instalações solares no Algarve podem reduzir a dependência da rede entre 60 e 80 por cento, uma diferença visível nas faturas da EDP logo no primeiro ano. As bombas de calor e o isolamento térmico de alto desempenho comprimem ainda mais os custos de funcionamento ao longo do ano.

Porque é que os materiais à base de cânhamo estão a entrar na conversa?

Uma alternativa de crescimento rápido ao isolamento convencional

O betão de cânhamo, um biocompósito de fibras de cânhamo e ligantes à base de cal, está a crescer rapidamente na construção europeia. A análise de 2025 da Coherent Market Insights projeta que o mercado de materiais de construção à base de cânhamo industrial nos EUA e na Europa crescerá de 2,31 mil milhões de dólares em 2025 para 5,51 mil milhões até 2032, uma taxa de crescimento anual composta de 13,25 por cento. França utiliza betão de cânhamo desde o início dos anos 1990, e os Países Baixos funcionam atualmente como polo de processamento de cânhamo bruto em painéis de isolamento comerciais.

De Vries aponta o perfil agrícola do cânhamo como parte do seu apelo. "O cânhamo é um dos produtos que cresce muito rapidamente," nota. "É pouco exigente para o solo e pode ser utilizado em muitas aplicações, incluindo o isolamento de casas."

O betão de cânhamo oferece regulação térmica, controlo de humidade e resistência ao fogo, funcionando simultaneamente como um material de construção com pegada de carbono negativa. Durante a cura, o betão de cânhamo captura mais CO₂ do que o emitido na sua produção.

Considerações práticas para promotores no Algarve

O betão de cânhamo não pode servir como material estrutural e requer uma moldura portante. As cadeias de abastecimento para produtos de construção à base de cânhamo continuam concentradas no norte da Europa, com o fabricante belga IsoHemp a operar uma das maiores instalações de produção automatizada do continente. Os construtores portugueses que pretendem utilizar betão de cânhamo importam atualmente destes fornecedores, acrescentando prazos de entrega que os materiais convencionais de fornecedores locais não exigem.

Os blocos e painéis pré-fabricados de betão de cânhamo reduziram a complexidade da instalação. Os prazos de construção para sistemas de paredes à base de cânhamo são 20 a 30 por cento mais rápidos do que os métodos convencionais.

Que benefícios financeiros oferecem os imóveis com certificação verde?

Os imóveis com classificações energéticas elevadas valorizam mais rapidamente do que a construção convencional nos mercados costeiros portugueses. Qualquer pessoa a comprar ou vender no Algarve encontra agora os custos energéticos como parte integrante da negociação.

Os incentivos governamentais portugueses melhoram os cálculos de rentabilidade:

• Subsídios do Fundo Ambiental que cobrem até 85 por cento dos custos elegíveis de reabilitação energética, com limites reforçados para imóveis fora de Lisboa e Porto

• Taxas preferenciais de crédito para construção verde a partir de menos de 2 por cento de TAEG para projetos que cumpram as normas de edifícios de necessidades quase nulas de energia

• Deduções fiscais para instalações solares residenciais e reconversão com bombas de calor, melhorando os prazos de retorno do investimento para promotores e proprietários individuais

Os residentes não comunitários enfrentam requisitos de crédito mais rigorosos, mas têm acesso às mesmas estruturas de incentivos governamentais.

Houwen enquadra as características verdes como componentes de investimento. "Os imóveis com classificações energéticas fortes vão superar a construção convencional quando os proprietários eventualmente venderem," afirma. "Os compradores do norte da Europa já priorizam estas especificações."

Onde é que a greenificação é mais visível no Algarve?

Os municípios do Algarve ocidental adotaram requisitos de construção sustentável de forma mais agressiva do que os da região oriental. Lagos, Aljezur e Vila do Bispo aplicam diretrizes ambientais que protegem as zonas tampão do Parque Natural da Costa Vicentina. Os promotores têm de demonstrar impacto ambiental mínimo tanto na fase de construção como na fase operacional.

Ferragudo, situado entre Lagos e Portimão, tem atraído promotores que combinam a proximidade costeira com construção sustentável focada na qualidade. O empreendimento de 30 moradias geminadas da Casa Vista Real Estate LDA em Ferragudo incorpora princípios de design energeticamente eficiente, mantendo o caráter protegido e o perfil de baixa densidade construtiva da zona.

As localizações no Algarve central, incluindo Lagoa e Silves, registaram um aumento de projetos com certificação verde à medida que os promotores respondem às preferências dos compradores. Os adquirentes estrangeiros representam a maioria das transações nestes municípios, e as suas expectativas relativamente às classificações energéticas definem agora o patamar mínimo do que se constrói.

O que vai moldar a promoção verde até 2026 e depois?

Os custos das baterias de armazenamento diminuíram 40 por cento desde 2020, segundo dados do setor, tornando os sistemas de backup residenciais economicamente viáveis. As inovações em materiais de construção, incluindo componentes pré-fabricados com isolamento integrado, continuam a reduzir os custos de construção para elementos sustentáveis. O compromisso de Portugal com a neutralidade carbónica até 2050, ao abrigo do Plano Nacional Energia e Clima, garante que a pressão regulatória sobre a construção nova só vai aumentar.

Nick Houwen partilha perspetivas sobre desenvolvimento sustentável e espera que estes padrões se mantenham. "A sustentabilidade moldou a forma como abordamos cada projeto desde o início," afirma. "Construir empreendimentos duradouros exige pensar muito para além do preço de venda."

Com 100 milhões de euros em subsídios governamentais aplicados, os prazos europeus de emissões zero a aproximar-se e os compradores a filtrar imóveis por certificado energético, o pipeline de construção do Algarve terá um aspeto marcadamente diferente em 2027 face ao que tinha em 2023. Os promotores que constroem de acordo com essas normas agora evitam custos de reconversão mais tarde. Os proprietários que ponderam renovações enfrentam o mesmo cálculo.